Оценка любого бизнеса, в том числе и строительного, производится чаще всего при следующих обстоятельствах:
- При продаже, ликвидации, слиянии, выкупе акций, дарении, наследовании…
- Для подачи заявки на кредит под залог имущества компании.
- Для привлечения инвестиций и/или развития нового проекта.
- Для анализа прогресса в развитии компании.
- Если необходимо вычислить размер страховых сумм.
- В целях оптимизации налогообложения.
Подходы к оценке стоимости
Самые верные и популярные подходы к оценке стоимости бизнеса:
- затратный
- сравнительный
- доходный
Лучший способ проверить корректность своих вычислений – применить все три способа и сравнить результаты. Если погрешность небольшая – вы все сделали правильно.
Затратный подход
Этот подход основан на оценке денежных средств, необходимых, чтобы создать точно такой же бизнес в актуальных условиях. Совершенно не имеет значение сколько бизнес стоил, когда создавался. Анализируются только текущие показатели.
Пример: Камышову А. достался в наследство земельный участок. Он использовал его для постройки небольшого строительного магазина. Затраты производил только на стройматериалы, рабочую силу и сопутствующие затраты по обустройству магазина. Создание бизнеса обошлось ему в 10 млн руб.
Но, оценивая рыночную стоимость бизнеса на текущий момент, мы не можем игнорировать цену земли и увеличившуюся стоимость строительства. Сейчас его бизнес можно оценить в 25 млн руб.
Затратный подход включает два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Метод чистых активов
У этого метода простая формула, которую можно представить так:
Все активы компании – все долговые обязательства = стоимость бизнеса.
Пример: Гусев В. сдает в аренду строительную технику. Его техника стоит 15 млн руб. Но при этом у него есть кредит на 1 экскаватор. Долг по кредиту – 2 млн руб. Путем вычислений он пришел к выводу, что его бизнес стоит 13 млн руб.
| Актив | Стоимость | Долг | Стоимость | |
| Экскаватор | 7 000 000 | Кредит | 2 000 000 | |
| Подъемник | 3 000 000 | — | — | |
| Манипулятор | 2 000 000 | — | — | |
| Автобетоносмеситель | 2 000 000 | — | — | |
| Грузовик | 1 000 000 | — | — | |
| ИТОГО | 15 000 000 | ИТОГО | 2 000 000 | |
| СТОИМОСТЬ БИЗНЕСА | 13 000 000 |
Метод ликвидационной стоимости
Представьте, что вы срочно продаете бизнес, чтобы расплатиться с долгами. Картина не радужная, но реалистичная. Для расчета стоимости бизнеса по этому методу возьмите сумму всех активов, вычтете из нее скидку для ускорения продажи и стоимость рекламы.
Пример: Студия дизайнерского ремонта. Цена всех активов – 8,5 млн руб. Скидка 15 % за срочную продажу. Стоимость рекламы – 88 000 руб.
Формула расчета: (8 500 000 — 15%) — 88 000 = 7 137 000 руб.
При подсчете активов не упускайте из виду, что они могут быть нематериальными. Например, собственные архитектурные проекты, типовые дизайнерские решения, конструктивные решения. Все это надо учитывать при расчетах.
Доходный подход
Доходный подход опирается на прогнозируемую прибыль. Этот подход менее гибкий и точный, поскольку учитываются сухие факты в отрыве от непредвиденных обстоятельств (экономические кризисы, спады производства, военные конфликты и т.д.). По сути, вы узнаете стоимость своего бизнеса в идеальных условиях. Но никто не мешает вам субъективно «наложить» потенциальные сложности на уже имеющуюся цифру и сделать свои личные выводы.
Доходный подход также включает два метода: модель дисконтированных денежных потоков и метод капитализации.
Модель дисконтированных денежных потоков
Эта модель основана на получении потенциальной прибыли в определенный период времени.
Пример: У Коврова Н. оформлено ИП. Он занимается ремонтом квартир с небольшой бригадой. В месяц он может рассчитывать на минимальный доход в 100 000 руб. Соответственно, в год его доход составит 1 200 000 руб. За ближайшие 3 года бизнес принесет 3 600 000 руб.
Но эта цифра не будем искомой. Важно учесть инфляцию (обесценивание денег). В 2025 г. вы сможете купить меньше товаров, чем в 2022 г. на аналогичную сумму, потому что все торговые позиции дорожают. Ставка дисконтирования показывает снижение стоимости денег. Она рассчитывается разными способами: на основании мнений экспертов, доходом государственных ценным бумагам, ставкой ЦБ и пр. Также ставка дисконтирования может варьироваться в зависимости от надежности бизнеса.
Не советуем самостоятельно погружаться в формулы расчета ставки дисконтирования, высока вероятность ошибиться, также у вас уйдет много времени. В расчетах вам помогут технологии: функция ЧПС (чистого приведенного дохода) в Excel, NPV в Google-таблицах и онлайн-калькуляторы из интернета.
Установим для примера ставку дисконтирования в 30%. При прогнозируемом доходе 1 200 000 руб. в год и расчетном периоде 3 года, стоимость бизнеса в настоящий момент составляет 3 379 335,46 руб. Расчет выполнен на онлайн-калькуляторе.
Метод капитализации
Здесь оцениваются прошлые доходы бизнеса. Прибыль в течение последних 3-5 лет суммируется, усредняется и делится на ставку капитализации. Ставка капитализации показывает доходность вложений. Она может рассчитываться по рынку или по отрасли.
Формулы выглядит следующим образом:
- Ставка капитализации по отрасли = годовой доход / стоимость имущества.
- Стоимость компании = средний годовой доход компании / ставка капитализации.
Если вы захотите погрузиться в этот расчет, стоит воспользоваться дополнительными источниками информации. Эта формула проста на первый взгляд, но для расчета используется множество показателей. В более глубоком изучении данного метода вам поможет эта статья.
Сравнительный подход
Этот способ базируется на умении искать и анализировать релевантную информацию. Здесь нет сложных формул и вычислений. Вам нужно найти данные по нескольким сделкам по продаже компаний, похожих на вашу.
Пример: Вы выполняете проектирование и монтаж СС и ЭОМ для застройщиков жилой недвижимости в качестве подрядной организации. Вы нашли 5 компаний такого же профиля и масштаба (объемы работ, прибыль, количество персонала и т.п.). Их стоимость варьируется от 30 000 000 до 80 000 000 руб. Примерно средняя цена составит – 41 000 000 руб.
Для реализации этого подхода нужно внимательно изучать показатели компании перед тем, как включить их в свою аналитику. Сравнивать свой бизнес нужно с максимально похожими фирмами.
Общие рекомендации по определению стоимости бизнеса:
- Не пренебрегайте онлайн-сервисами. В интернете есть калькуляторы практически для всего: для %, средних значений, ставок дисконтирования и т.д.
- Обязательно перепроверяйте свои расчеты. Сделайте вычисления разными формулам и сравните результаты.
- Если вам нужны максимально точные данные, а ваши расчеты носят слишком примерный характер – подключайте финансовых специалистов. Есть ситуации, где сомнениям места не должно быть.
- Производите оценку стоимости вашего бизнеса как минимум раз в год, это даст вам понимание, каким капиталом вы располагаете и как изменяется ваш капитал.
Помните: грамотный расчет и точные цифры – основы для развития прибыльного и надежного бизнеса.
